Mutuo prima casa: le agevolazioni per i giovani

Sei un giovane di età inferiore ai 36 anni e sei interessato ad acquistare la tua prima casa? Bene, questa guida ti fornirà tutte le informazioni utili a capire come richiedere un finanziamento, le agevolazioni previste e i requisiti minimi per presentare richiesta di mutuo.

Iniziamo con una buona notizia: la Legge di Bilancio 2022, già approvata dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2021 (e in corso di approvazione alla Camera dei Deputati e al Senato) ha prorogato al 31 dicembre 2022 le agevolazioni destinate alla prima casa degli under 36 previste dal Decreto Sostegni-bis, entrato in vigore la scorsa estate per favorire l’autonomia abitativa dei giovani.

Le misure sono sostanzialmente due: l’intervento del Fondo Prima Casa e il pacchetto di agevolazioni fiscali su tasse e imposte legate all’acquisto della prima casa.
Nel complesso, la Legge di Bilancio contiene un rafforzamento delle agevolazioni già previste dal Decreto Sostegni-bis varato dal Governo Draghi.

Va preliminarmente precisato che la disciplina agevolativa si applica solo ai contratti di acquisto dell’immobile e non anche a un eventuale contratto preliminare di compravendita.

Vediamo in dettaglio in cosa consiste l’intervento statale.

Di seguito i principali requisiti per accedere al finanziamento:

• non avere compiuto i 36 anni di età
• possedere un ISEE non superiore a 40.000 euro lordi annui
• Non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo

Per quanto riguarda il momento in cui si deve avere il possesso del requisito legato all’età, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 12 del 14 ottobre 2021, ha dettato una interpretazione della norma piuttosto penalizzante stabilendo che i 36 anni non debbono essere compiuti nell’anno in cui si stipula il rogito notarile; quindi, per comprare casa nel 2022, l’acquirente dovrà compiere il 36° anno di età nel 2023. 

In ordine all’ISEE, l’anno di riferimento è quello relativo al secondo anno solare precedente alla presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica. Significa che se si compra casa nel 2022, per godere delle agevolazioni si deve presentare l’ISEE riferito al 2020. 

Fa eccezione l’ipotesi in cui si sia verificata una variazione significativa della situazione economica: in tal caso è possibile fare riferimento all’ISEE corrente, aggiornato dei redditi degli ultimi 12 mesi. 

Cos’è l’ISEE?

Breve approfondimento sull’ISEE: acronimo di “Indicatore della Situazione Economica Equivalente”, rappresenta una misura sintetica dell’identità economica del nucleo familiare, ovvero di tutte le persone riportate sul cosiddetto “stato di famiglia” che risultano conviventi. Costituisce il principale strumento di accesso a determinati bonus o prestazioni sociali agevolate. 
L’ISEE prende in considerazione, con qualche eccezione, tutte le voci di “ricchezza” attribuibili a un nucleo familiare, mettendo insieme sia proprietà immobiliari sia rendite finanziarie e redditi di varia natura. 
L’indicatore, peraltro, non è una semplice somma numerica ma il risultato ponderato di variabili differenti, compreso il numero di persone che compongono il nucleo familiare, l’eventuale presenza di disabili o invalidi, ecc. 

L’immobile deve avere le caratteristiche di “prima casa” e non essere accatastato come immobile di lusso. Le agevolazioni si applicano anche per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di immobili che abbiano i requisiti di “prima casa”. 

Un ulteriore requisito per l’ottenimento dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa è la residenza nell’immobile da acquistare perché venga rispettata la destinazione come prima abitazione. Per poter fruire dell’agevolazione è infatti necessario che l’acquirente sposti la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile. Qualora il soggetto acquirente abbia la residenza in un Comune diverso dovrà trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. 

La dichiarazione della volontà di stabilire la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato va resa dall’acquirente nell’atto di acquisto. 

Definiti i requisiti previsti per usufruire delle agevolazioni, vediamo adesso in cosa consiste la garanzia dello Stato per l’acquisto dell’immobile.

La principale forma di intervento è costituita dalla garanzia del Fondo prima casa. Istituito nel 2013 presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, il Fondo di garanzia è stato rifinanziato una prima volta con il “Decreto Sostegni-bis”; ulteriori risorse sono previste dalla Legge di Bilancio 2022.

Il fondo di garanzia nella previsione della Legge di Bilancio non arriva a coprire il 100% del valore dell’immobile, come si era sperato, ma resta invariato all’80%, misura così estesa dal Decreto-bis rispetto all’iniziale 50%. 

In altri termini, la Garanzia del Fondo statale copre l’importo del mutuo fino a un massimo dell’80% del rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore della casa.

Inoltre, va precisato che alcune banche offrono la possibilità di avere un mutuo pari al 100% del minore tra il valore di perizia dell’immobile da acquistare e il prezzo di acquisto (fino a un massimo di 250mila euro) e ciò perché per le banche la garanzia del Fondo integra la normale garanzia reale costituita dall’accensione dell’ipoteca sulla casa acquistata.  

Ciò rende, pertanto, ancora più agevole, per i giovani che abbiano i requisiti, acquistare una casa disponendo di poche risorse finanziarie, ma bisogna fare attenzione al tasso d’interesse praticato che in questi casi può essere più alto di quello previsto normalmente. 

Tra le disposizioni contenute nel Decreto Sostegno bis, prorogate dalla Legge di Bilancio 2022, infatti, è anche previsto che i tassi applicati dalle banche sui mutui per i giovani under 36 (attivati tramite fondo di garanzia) non possono eccedere i tassi medi rilevati ai fini della determinazione della soglia di usura che, fino al 31 dicembre 2021, sono fissati nell’1,94% per i mutui a tasso fisso e al 2,18% per i mutui a tasso variabile.

Le misure prorogate al 31 dicembre 2022 per l’acquisto della prima casa da parte di giovani under 36, comprendono anche importanti agevolazioni fiscali, ovvero:

• l’esonero delle imposte di registro (pari al 2% del valore catastale), ipotecarie e catastali (pari in misura fissa a 50 euro ciascuna) per l’acquisto di immobili che abbiano i requisiti di “prima casa”. Tale agevolazione fiscale si estende anche alle eventuali pertinenze (cantine, rimesse, soffitte, solai, ecc.). Tale agevolazione, inoltre, trova applicazione anche se l’acquisto dell’immobile avviene da un’impresa
• l'esonero dell’imposta sostitutiva, prevista nella misura dello 0,25% per i mutui erogati per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo relativi alle abitazioni prima casa, non è dovuta in presenza dei previsti requisiti.
• l’azzeramento di altre imposte, come l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, per un ulteriore risparmio che può arrivare a 320 euro.

La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.

Una ulteriore agevolazione riguarda l’IVA da pagare in caso di acquisto della casa da un costruttore, pari al 4% del prezzo pattuito. L’imposta dovrà essere comunque pagata, ma per l’importo versato viene riconosciuto un credito d’imposta da utilizzare per il pagamento di altre imposte su atti successivi legati alla casa, o da recuperare in sede di dichiarazione dei redditi delle persone fisiche.

In questo caso, però, non vale l’esonero dal versamento dei 320 euro dell’imposta di bollo, delle tasse ipotecarie e dei tributi speciali catastali.

Il Governo Draghi ha stanziato 347,34 milioni di euro per l’anno 2021 e 260,48 milioni di euro per l’anno 2022, al fine sostenere le agevolazioni introdotte con il Decreto Sostegni-bis.

Se vengono meno i requisiti legati alla “prima casa”, le conseguenze economiche per il venir meno delle agevolazioni possono essere piuttosto pesanti: l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. Inoltre, dovrà essere corrisposta l’imposta sostitutiva sul finanziamento nella misura del 2%.

Si ricorda che si decade dall’agevolazione “prima casa” nei casi di dichiarazione mendace (falsa), alienazione dell’abitazione (vendita dell’immobile) prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno o ancora  mancata alienazione, entro l’anno dall’acquisto, della precedente prima casa.

Laddove, invece, l’Agenzia delle Entrate dovesse riscontrare l’insussistenza dei requisiti legati all’acquirente, come l’età, il valore ISEE oppure il mancato rispetto del periodo temporale entro il quale sono applicabili le agevolazioni, ma restano validi i requisiti di “prima casa”, dovrà essere pagata l’imposta di registro nella misura del 2% e l’imposta sostitutiva per il finanziamento nella misura ordinaria dello 0,25%, maggiorate di interessi e sanzioni. 

Abbiamo visto, dunque, quali sono i requisiti minimi per accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa nonché l’esenzione delle imposte tipicamente previste per questo tipo di mutui.

Il prossimo passo, adesso, è quello di ricercare le banche convenzionate con la misura prevista dal Governo Draghi, ovvero quegli istituti di credito che attiveranno il fondo di garanzia per l’apertura del mutuo, con tutte le agevolazioni previste.