Il Decreto Bersani del 31 gennaio 2007, voluto dall’allora Ministro dello Sviluppo Economico Pierluigi Bersani, ha rappresentato (tra le altre cose) una regolamentazione del processo di surrogazione dei mutui in Italia, generando diversi benefici ai richiedenti.
La norma, infatti, ha innanzitutto permesso una semplificazione della procedura burocratica di surroga del mutuo, ovvero il trasferimento dell’ipoteca dell’immobile da una precedente banca a una nuova banca.
Il decreto, inoltre, ha introdotto novità significative anche sull’estinzione anticipata del mutuo.
Il Decreto Bersani ha sancito la gratuità del mutuo nonché il diritto di surrogazione dello stesso da parte del mutuatario, ritenendo illegittimo e fuorilegge ogni ostacolo alla gratuità della surroga. È la banca subentrante, infatti, a sostenere i costi, le spese e gli oneri totali legati alla surroga del mutuo. Nello specifico:
- Spese notarili
- Spese di istruttoria
- Spese di perizia
- Costo di trasferimento della polizza incendio e scoppio
Ma vediamo più nello specifico in cosa consiste la surroga di un mutuo.
Surroga: definizione e numeri
La surroga del mutuo si basa sul concetto di “portabilità dell’ipoteca”, ovvero la chiusura del mutuo presso la banca originaria e l’apertura di un nuovo mutuo presso una nuova banca. Quest’ultima utilizza l’ipoteca originaria che verrà, appunto, surrogata.
Come previsto dalla normativa del Testo Unico Bancario (TUB), la surroga presenta zero spese e commissioni per la concessione del nuovo mutuo.
Inoltre, sul mutuo originario non possono essere applicate penali o altri oneri di qualsiasi natura.
Attenzione a non confondere la surroga del mutuo con la sostituzione di un mutuo: se, come abbiamo visto, la surroga permette di chiudere il mutuo presso la vecchia banca e aprirne uno nuovo con un altro istituto di credito, mantenendo l’ipoteca originaria, la sostituzione è un’accensione ex novo del mutuo.
Pertanto, a differenza della surroga, la sostituzione del mutuo prevede sia il pagamento delle spese di sottoscrizione generalmente previste dall’apertura di un mutuo, sia il pagamento della penale da versare alla banca precedente per l’estinzione anticipata del mutuo contratto.
La surroga può essere di tre tipi:
- Unilaterale: si costituisce davanti al notaio solo la parte mutuataria, cioè il titolare del mutuo che accetta una proposta di mutuo avanzata dalla banca attiva (ovvero l’istituto di credito che finanzia la surroga del mutuo)
- Bilaterale: si costituiscono davanti al notaio sia la banca attiva che il titolare del mutuo
- Trilaterale: si costituiscono davanti al notaio la banca attiva, il titolare del mutuo e, infine la banca passiva (ovvero l'istituto di credito che trasferisce il mutuo alla banca attiva)
La surroga può essere concessa a tutti i mutuatari che hanno stipulato un mutuo con un intermediario bancario o finanziario, sia per l’acquisto di una seconda casa che per un mutuo di impresa.
Nel 2012, a causa della crisi del debito sovrano registrata nel biennio 2010-2011, i tassi di interesse hanno registrato il record storico del 6,02% medio per il tasso fisso e del 3,7% medio per il tasso variabile. Grazie a una politica monetaria espansiva promossa dall’allora Presidente della Banca Centrale Europea Mario Draghi e dal suo successore Christine Lagarde, il costo del denaro ha subito un’inversione di tendenza, arrivando nel 2020 ai minimi storici: media dello 0,88% per il tasso fisso e dello 0,78% per quello variabile.
La tendenza a ribasso iniziata con il “colpo di mano” dell’allora Presidente Draghi ha generato un boom delle surroghe: la surroga del mutuo, infatti, è passata dalle 2.493 unità nel 2013 a ben 73.486 nel 2020.
Nello stesso periodo, come riporta la Banca d’Italia, l’ammontare totale dei finanziamenti delle surroghe è passato dai 261 milioni a quasi 9,5 miliardi di euro. Un totale, dal 2013 al 2020, di oltre 450 mila surroghe.
I notai contro la surroga: il boicottaggio e le tasse evase
Sin dal 2007 i notai, con la complicità delle banche, hanno scoraggiato il ricorso alle surroghe dei mutui. Per esempio, hanno sempre preferito la surroga trilaterale, il procedimento operativamente più complicato che dona alla banca passiva la facoltà di rallentare la procedura fino a bloccarla. Il motivo? Sulle surroghe guadagnano di meno.
I notai, infatti, guadagnano in media 1.200 euro per un mutuo e 820 euro per una surroga. Inoltre, per ogni mutuo versano all’Archivio notarile 111 euro, mentre per una surroga l’ammontare da versare è pari a 167 euro.
Ecco il guadagno medio dei notai su surroga e mutuo al netto di tasse e contributi:
- Mutuo: 1.089 euro
- Surroga: 653 euro
Risulta evidente, dunque, che i notai abbiano un forte interesse economico a preferire la stipulazione di nuovi mutui piuttosto che la surrogazione. Si pensi che l’AGCM, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, nel 2008 ha sanzionato 23 banche per pratiche commerciali scorrette.
Inoltre, nel 2012, ha avviato procedimenti per “abuso dei poteri di vigilanza e disciplinari” nei confronti di diversi consigli notarili distrettuali.
Adesso veniamo all’evasione fiscale: per ogni stipulazione di un atto di surroga, i notai devono versare al Ministero della Giustizia una tassa d’archivio e contributi previdenziali pari a 55,50 euro.
Da un’indagine della Guardia di Finanza del 2020 è emerso che fino al 2018 il Ministero della Giustizia non ha mai effettuato controlli su quanto effettivamente versato dai notai. Risulterebbe dunque una somma complessiva pari ai 20 milioni di euro fra evasione fiscale e danno erariale.
Conseguenze
Nel 2021, tre sentenze della Corte di Cassazione confermano l’obbligo, da parte dei notai, di pagare al Ministero della Giustizia la già menzionata tassa d’archivio e contributi previdenziali.
Inoltre, sempre la Cassazione ha evidenziato l’obbligo di applicare una sanzione, pari a 84,80 euro per ogni surroga, per ogni mancato versamento.
La questione ha avuto anche ripercussioni politiche: il 12 aprile 2022, la Commissione parlamentare di vigilanza sulla Previdenza privata ha convocato il presidente della Cassa Nazionale del Notariato Francesco Nardone per verificare l’ammontare totale pagato sulle surroghe dal 2007.
Nardone ha dichiarato che la Cassa Nazionale non ha poteri di accertamento e riscossione (compito che, secondo Nardone, spetterebbe al Ministero della Giustizia), per cui ha inevitabilmente trascurato tutti i mancati pagamenti dei notai dovuti al Ministero della Giustizia.
La Commissione dovrà sentire i rappresentanti degli Archivi notarili per accertare le tutte le responsabilità del caso.
